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店面投资小秘笈

ningbo.pumian.com 来源: 03-15 点击数:
宁波商铺网(www.nb1818.com)为您提供投资商铺小秘笈
“为别人打工,还不如自己当老板”,想投资商铺自主创业的人一年比一年多。而商铺日益多样化使小投资者犯了愁。“我喜欢在小店淘货,但这边小店不够多。”在大望路工作的王小姐表示,SOHO现代城和万达广场里面有一些不错的小店,所以自己也很想投资这样一个小店,位置不用太好,但要有特色,但是铺位真的很难找,不是价位高得吓人就是偏僻得连个人都没有。

  小面积商铺由于总价低,目前越来越受到中小投资者的青睐。但是现在的商业项目很少能够找到面积很小,分割合理的店面,大多都是以大面积的店面和整层出租出售为主,很少有开发商关注那些小投资者的利益。采访中,投资客很多都提到了这个问题,他们觉得现在的商业总体量很大,但就是没有多少“小铺”供其选择,他们往往只能进入购物中心或是批发市场。所以,针对有限的铺位就要更多一份眼光,多一个心眼,如何从中择优。

  ●小投资者秘笈:两大样板+六大秘笈●

  样板一:打分定商圈掐表算人流


  原则1:打分定商圈。像肯德基等这样大型的连锁企业计划进入某城市时,就先通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料,这是规划商圈的前提。

  商圈规划采取的是记分方法。例如,这个地区有一个大型商场,商场营业额在1000万元算一分,5000万元算5分等;有一条公交线路加多少分,有一条地铁线路加多少分。这些分值标准是多年来平均下来的一个经验值,一般也比较准确。打分打完了,商圈也被大致分成了好几个板块,比如市级商业型、区级商业型、定点消费型、还有社区型、商务两用型、旅游型等等。接下来,就是确定在哪个商圈开店。在商圈选择的标准上,一方面要考虑餐馆自身的市场定位;另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。餐馆的市场定位不同,吸引的顾客群也不一样,商圈的选择也就不同。

  小投资者秘笈:商圈的成熟度和稳定度也非常重要。比如规划局说某条路要改造,在什么地方设立地址,将来这里很有可能成为一个很热闹的商圈,因此小投资者也要有收集资料、分析市政规划的能力。不然,选到一些刚进驻就面临拆迁、修路的地段就要吃哑巴亏了。

  原则2:掐表记录人流量。有些商圈是很成熟的商圈,但不可能任何位置都是聚客点,肯定有最主要的聚集客人的位置。

  努力争取在最聚客的地方和其附近开店。而如何确定哪里是最聚客的,人流动线是怎么样的,在这个区域里,人从商场出来后是往哪个方向走等等。这些都可以派人去掐表,去测量,有一套完整的数据之后才能据此确定地址。

  比如,在店门前人流量的测定,是在计划开店的地点掐表记录经过的人流,测算单位时间内多少人经过该位置。除了该位置所在人行道上的人流外,还要测马路中间的和马路对面的人流量。马路中间的只算骑自行车的,开车的不算。是否算马路对面的人流量要看马路宽度,路较窄就算,路宽超过一定标准,一般就是隔离带,顾客就不可能再过来消费,就不算对面的人流量。种种情况都很有讲究。

  小投资者秘笈:过去古语说“一步差三市”。开店地址差一步就有可能差三成的买卖。这跟人流动线(人流活动的线路)有关,可能有人走到这,该拐弯,则这个地方就是客人到不了的地方,虽然差不了一个小胡同,但生意却要差很多。因此小投资者在选铺的时候,一定要考虑到人流量的问题。选址时一定要考虑人流会不会被竞争对手截住等等。在考察人流量的时候,掐表记录的方法应是个值得学习的好方法。

  样板二:选对落脚点

  原则1:确认自己店铺的消费群是什么人,如果是年轻人在选址上,人潮聚集地是最主要的考虑因素。例如在旺区的儿童用品商店,或青少年运动连锁店附近,便会积极进驻;至于靠近繁忙汽车站、火车站、地铁站的周边,为顾客提供方便作考虑,亦以频密的网络,抢攻来自四方八面的顾客。

  小投资者秘笈:建频密网络是捕获消费者的手段。现在毕竟是一个资讯的时代。一般而言,人流密集的地方也适合小投资者投资。这就是地段的资源价值。

  原则2:做生意是长线的投资,所以在拣选落脚地时,你要做好充分的市场调查,对据点作为期3-6个月的严密考察。

  考察的内容,包括进驻城市的规划与发展、人口变动、消费和收入水平等,如果发现是老化的城市,则会打退堂鼓。相反,若有兴建中的新型住宅区、学校和商场等,则会纳入考虑的范围。

  小投资者秘笈:对地区作评估是考验投资者眼光的最重要的一步。特别是一些尚未发达的新型社区,小投资者能够抢先进驻,并守一段时间,效益或许会更大。而对于老化或者是竞争过于充分的区域,反而可以放弃。

  原则3:除了地铺外,你也可以在商场等一楼设店,而设店位置往往靠近玻璃窗,以落地玻璃窗反映顾客在店内的消费行为,借此吸引街外客的目光。这个是时下很流行的。

  小投资者秘笈:有无抢眼装修是小投资者也应注意的问题。有时候一个路段,不同的商场,其经营状况差别很大,除了其经营问题之外,也有外观装潢等要素。小投资者要进场,不仅要考虑到单个铺位的装潢,对于整体的装潢也应该考虑在内。

  原则4:百货公司开店中店,以吸纳喜欢逛百货公司的顾客,尤其在知名度高的品牌旁边开店,以达到优势互动的好处。例如麦当劳、星巴克。

  小投资者秘笈:优势互动也是小投资者必须向麦当劳等取经的一大好办法。特别是对于商铺的投资者来说,需要充分考虑邻店的实力,能不能形成互动。

  ●专家声音●

  投资小铺多个心眼


  小面积商铺一直受到小投资者的追捧,但是也不可对其掉以轻心。然而,商铺投资并非面积越小越容易得到高回报,对于中小投资者而言,投资商铺应该从多方面考虑。对此,有关专家提醒,投资商铺的考虑因素不单单包括面积与成本,更涵盖商铺内部硬件配置、商铺可视性、未来经营管理等诸多小细节,只有对商铺作更为全面、更为细致的评估,才能最大化地减少投资风险,获取更多投资回报。此外,由于银行收紧商业贷款,广大投资者在选择商铺时应更为谨慎。

  商铺投资与一般物业投资有所不同,各种业态的租户对商铺的面积需求不一。以服装和餐饮为例:一般来说,一家小型服装店的经营面积达到30平方米左右即可,而一家小型餐饮的经营面积则需要50平方米左右。如果一味追求小面积,该商铺所能承受业态的将相当有限,商铺使用的灵活性大打折扣,无形中为将来商铺出租增加了一定难度。商铺没有合适的租户,租金回报自然无从谈起。

  同时,内部硬件配置对商铺的出租功能也有较大的影响。商铺的内部硬件配置,即指水、电、煤气、污水排放等技术性内容。在同等前提下,内部硬件配置完善的商铺租金要高于配置不全的商铺。值得一提的是,由于餐饮类业态的特殊性,此类商户比较容易造成污染,其对商铺的硬件配置要求更高,除需要水、电、煤等一般硬件设备外,通常还需要配备隔油池、排污管等。就这一点而言,即使是符合租户面积需求的小商铺,如果内部硬件配置无法达到租户的要求,投资者也只能“望铺兴叹”。
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